正文 第18章 双面雅努斯
茶室里的光线，随着太阳的西斜，从金灿灿的明黄转为了更为醇厚的琥珀色。
那一卷摊开在紫檀木矮桌上的东京地图，此刻仿佛变成了作战沙盘。
修一坐直了身体，双手规规矩矩地放在膝盖上。他看着对面那个刚刚年满十二岁的女儿，眼神中不再有看孩子的慈爱，取而代之的是面对一位战略大师时的肃穆。
“首先，是土地。”
皋月拿起一支红色的绘图铅笔。
她的手很稳，笔尖悬停在地图上最为拥挤、最为昂贵的中心地带——千代田、中央区、港区。
“父亲大人，刚才我说要‘盖宫殿’，不过那是将来的事。泡沫上建起来的宫殿太易碎了。”
皋月的手腕一转，笔尖避开了那些已经被大财阀瓜分殆尽的丸之内核心区，落在了旁边的银座边缘，以及赤坂的深处。
“我们将来会有六本木的大规模造城计划，但现在还太早了。那里产权复杂，钉子户多如牛毛，如果我们陷进去，光是拆迁就能拖死我们的现金流。”
她在银座七丁目和赤坂见附的位置，重重地画了两个圈。
“我们要做的，是‘秃鹫’和‘化妆师’。”
修一微微皱眉，他在努力消化这些新词汇：“化妆师？”
“是的。现在市面上有很多那样的大楼——位置绝佳，但因为建于昭和三十年代，设施陈旧，外观土气，而且因为原来的地主经营不善，背着一屁股债。”
皋月指着那些红圈。
“我们要利用手里的现金优势，把这些楼低价吃下来。尤其是那些因为日元升值导致出口亏损、急需资金周转的中小企业主手里的楼。”
“买下来之后，不拆。”
她伸出一根手指摇了摇。
“我们只做翻新。换上最时髦的玻璃幕墙，装上最快的电梯，大堂里挂上昂贵的抽象画。把它们从‘灰姑娘’变成‘公主’。”
“然后呢？”修一追问，“卖掉吗？”
“不，只租不卖。准确的来说，是暂时不卖。”
皋月回答得斩钉截铁。
“未来的两三年，东京的租金会涨到一个您无法想象的天文数字。我们可以用租金来覆盖银行的利息，然后用这些楼作为抵押物，再从银行贷出更多的钱，然后再去买更多的楼。”
“但是，这里有一个关键点。”
皋月抬起头，目光灼灼地看着修一。
“这些老楼的容积率通常很低。要想让它们身价倍增，就需要打破某些‘规则’。”
她将笔尖点在赤坂的一个位置上。
“比如，把原本限高20米的区域，特批改成40米。或者把原本只能做住宅的土地，变更为商业用地。”
修一愣了一下，随即心领神会。
这正是他的领域。
“我明白了。”修一的手指轻轻敲击着桌面，“建设省的都市计划局，还有东京都厅的几个关键委员。只要政治献金到位，再加上我这张贵族院议员的脸面，搞几个‘特例’批文，并不难。”
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那一卷摊开在紫檀木矮桌上的东京地图，此刻仿佛变成了作战沙盘。
修一坐直了身体，双手规规矩矩地放在膝盖上。他看着对面那个刚刚年满十二岁的女儿，眼神中不再有看孩子的慈爱，取而代之的是面对一位战略大师时的肃穆。
“首先，是土地。”
皋月拿起一支红色的绘图铅笔。
她的手很稳，笔尖悬停在地图上最为拥挤、最为昂贵的中心地带——千代田、中央区、港区。
“父亲大人，刚才我说要‘盖宫殿’，不过那是将来的事。泡沫上建起来的宫殿太易碎了。”
皋月的手腕一转，笔尖避开了那些已经被大财阀瓜分殆尽的丸之内核心区，落在了旁边的银座边缘，以及赤坂的深处。
“我们将来会有六本木的大规模造城计划，但现在还太早了。那里产权复杂，钉子户多如牛毛，如果我们陷进去，光是拆迁就能拖死我们的现金流。”
她在银座七丁目和赤坂见附的位置，重重地画了两个圈。
“我们要做的，是‘秃鹫’和‘化妆师’。”
修一微微皱眉，他在努力消化这些新词汇：“化妆师？”
“是的。现在市面上有很多那样的大楼——位置绝佳，但因为建于昭和三十年代，设施陈旧，外观土气，而且因为原来的地主经营不善，背着一屁股债。”
皋月指着那些红圈。
“我们要利用手里的现金优势，把这些楼低价吃下来。尤其是那些因为日元升值导致出口亏损、急需资金周转的中小企业主手里的楼。”
“买下来之后，不拆。”
她伸出一根手指摇了摇。
“我们只做翻新。换上最时髦的玻璃幕墙，装上最快的电梯，大堂里挂上昂贵的抽象画。把它们从‘灰姑娘’变成‘公主’。”
“然后呢？”修一追问，“卖掉吗？”
“不，只租不卖。准确的来说，是暂时不卖。”
皋月回答得斩钉截铁。
“未来的两三年，东京的租金会涨到一个您无法想象的天文数字。我们可以用租金来覆盖银行的利息，然后用这些楼作为抵押物，再从银行贷出更多的钱，然后再去买更多的楼。”
“但是，这里有一个关键点。”
皋月抬起头，目光灼灼地看着修一。
“这些老楼的容积率通常很低。要想让它们身价倍增，就需要打破某些‘规则’。”
她将笔尖点在赤坂的一个位置上。
“比如，把原本限高20米的区域，特批改成40米。或者把原本只能做住宅的土地，变更为商业用地。”
修一愣了一下，随即心领神会。
这正是他的领域。
“我明白了。”修一的手指轻轻敲击着桌面，“建设省的都市计划局，还有东京都厅的几个关键委员。只要政治献金到位，再加上我这张贵族院议员的脸面，搞几个‘特例’批文，并不难。”