《从满仓A股开始成为资本》 第四百五十三章 将王石收入麾下，万科只是张扬的融资平台
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「」
矮小保镖闻言，连忙应答道：「好嘞张总。」
「咔嚓」
门被轻轻关上。
「到沙发那边说吧。」张扬缓缓起身，示意王石道。
王石没有说话，径直往洽谈区的沙发走去。
「坐。」
张扬示意。
待两人先後入座，王石开门见山道：「你的目的达到了，想要什麽现在就可以提出。」
张扬摇了摇头，没有顺着对方的意思接话，而是另辟话题道：「在聊这个话题前，我想问王董一件事情。」
「什麽事？」王石不解。
「我的这一把火，让趴在万科身上吸血的水蛭全跑出来了，你觉得如果按照你当初制定的未来规划，万科会不会失控？」张扬发出灵魂拷问。
7
，王石陷入沉默。
他对万科的规划是什麽？
1，以2009年的634.2亿销售额为基数，设定每年复合增长率固定40%，用四年时间，站稳2000亿华国币销售额门槛。
2，打破一锤子买卖模式，构建房地产+服务的生态，提升客户粘性和长期价值，如万科物业，可以从小区管理向社区生活服务转型，拓展家政、养老、教育等增值服务。
3，亲自赴哈佛、欧洲游学3年，学习城市规划、企业伦理和欧美房地产行业经验，为万科国际化铺路。
如果万科严格按照王石制定的道路去走，未来房地产周期结束，还真不一定会暴雷。
因为王石设定的路线偏稳健，每年复合增长率仅40%，这对於现在野蛮生长的房企来说太少了，完全可以用少得可怜形容。
再说房产生态概念，这一点连张扬都不得不敬佩，是有前瞻性的。
无论是房产生态还是产品生态，一旦形成习惯就很难摆脱。
前世的苹果公司就是如此，买了iphone就想适配一对耳机，买了耳机又想买笔记本，有些土豪乾脆一步到位，直接「苹果全家桶」。
万科作为南方房企龙头，完全可以用楼盘为锚点，构建自身生态。
至於出海，这就不现实了————
王石在完整复盘过後，默默长叹一口气道：「我不清楚。」
「是啊，未来的事情谁也说不准。」张扬顾及对方脸面的同时，又说道：「不过按照目前的局势看，如果你真的远赴欧美三年研学，群龙无首的万科怕是要被吃干抹净。」
」
「」
王石再度沉默。
他的确没想到，郁亮、祝九胜等人在他眼皮子底下搞了这麽多事情，还神不知鬼不觉把他拉下水。
如果自己真去欧美研学三年，王石不敢想像万科会变成什麽样子。
「或许张扬真是对的。」
王石心中低语。
想到这，他又长叹一口气，坦言道：「我确实百密一疏，你赢了，赢得很彻底。」
王石不敢直视张扬眼神，他完全没料到自己会当局者迷。
如果不是张扬拿下万科集团，强势整顿万科，这些趴在万科身上吸血的水蛭谁又能发现？
「我说了，我们没有赌局，不存在谁输谁赢。」张扬摇了摇头。
话音刚落，他又开口道：「我对王董你的能力是认可的，如果你点头，这间办公室还是你的。」
"？？？」
「！！！」
王石一头雾水的同时，眼神露出震惊之色。
「你说什麽？」
他不敢相信，甚至是怀疑自己的耳朵听错了。
张扬淡然一笑，重复一遍道：「我说如果王董你点头，这间办公室还是你的，万科还是你来管。」
」
」
王石又一次沉默。
他眼神狐疑地看向张扬，思考会不会有什麽大坑。
看着王石那困惑的眼神，张扬也不遮遮掩掩，坦言道：「房地产不是我擅长的赛道，我这次拿下万科，只是单纯地把它当成融资跳板。」
「融资踏板？什麽意思？」
王石不解。
「万科是aaa级房企，有银行直接融资渠道，另外还有港岛的子公司和h股两条融资渠道，我有个金融项目急需大量资金，能明白我意思吗？」
张扬没有明说是什麽金融项目，但却表明了他对万科的态度。
对於别人来说，万科是南方房地产龙头，但对於张扬而言，它只是一个融资平台。
这里值得一提的是，虽然央行多次明确要收缩房产开发贷款，但直接融资渠道却对aaa级房企完全开放。
什麽是aaa级企业？
这指的是信用评级机构给出的长期信用等级，按央行《信用评级管理指导意见》采用的三等九级制。
aaa是最高信用等级，短期债务的支付能力和长期债务的偿还能力具有最大保障，经营处於良性循环，不确定因素对经营与发展的影响最小，理论上违约概率趋近於零。
往下依次是aa、a、bbb、bb、bc、c等，bbb以上算投资级，bb及以下算投机级。
当然了，这是粗略版分级，完整分级还有aa+、aa—、bbb+和bbb—等以此类推的等级。
万科作为首批aaa级房企，可一次性申请300亿元公司债额度，这也得益於它帐面上的200多亿流动现金。
另外，张扬还能通过万科发行中期票据和短期融资券，至少每年还能套出200到300亿华国币。
同时张扬也可以在港岛做文章，利用万科在港子公司万科置业发行境外美元债，以及推动万科在港岛发行h股，融资几百亿不是问题。
除此之外，还能与中信信托、平安信托等头部信托公司合作，发行房地产信托产品，以万科的项目公司股权或收益权作为质押，这个办法利率会高於信用债，但审批快、用途灵活。
如果上述融资方式都用了，且还不能满足胃口，还有最後的资产证券化，这里可以分三步。
1，商业地产资产证券化。
将万科持有的写字楼、商场、酒店等商业物业打包，发行《商业房地产抵押贷款支持证券》，以物业租金收入作为还款来源，可融资规模约100到150亿华国币。
例如，将燕京万科中心、沪都万科广场等核心物业打包，发行《10年期商业房地产抵押贷款支持证券》，利率大约在5.5%左右。
2，应收帐款资产证券化。
将万科的购房尾款、应收工程款等应收帐款打包，发行《资产支持专项计划》，融资规模能在50到100亿元。
3，未来物业费收入证券化。
将万科物业未来5到10年的物业费收入作为基础资产，发行《资产支持专项计划》，能融资至少40亿元，这部分资金几乎没有成本压力。
张扬为什麽执意要万科？
为什麽不惜背刺姚阵华，也要得到万科集团？
一是因为万科集团作为aaa级别房企，能轻
「」
矮小保镖闻言，连忙应答道：「好嘞张总。」
「咔嚓」
门被轻轻关上。
「到沙发那边说吧。」张扬缓缓起身，示意王石道。
王石没有说话，径直往洽谈区的沙发走去。
「坐。」
张扬示意。
待两人先後入座，王石开门见山道：「你的目的达到了，想要什麽现在就可以提出。」
张扬摇了摇头，没有顺着对方的意思接话，而是另辟话题道：「在聊这个话题前，我想问王董一件事情。」
「什麽事？」王石不解。
「我的这一把火，让趴在万科身上吸血的水蛭全跑出来了，你觉得如果按照你当初制定的未来规划，万科会不会失控？」张扬发出灵魂拷问。
7
，王石陷入沉默。
他对万科的规划是什麽？
1，以2009年的634.2亿销售额为基数，设定每年复合增长率固定40%，用四年时间，站稳2000亿华国币销售额门槛。
2，打破一锤子买卖模式，构建房地产+服务的生态，提升客户粘性和长期价值，如万科物业，可以从小区管理向社区生活服务转型，拓展家政、养老、教育等增值服务。
3，亲自赴哈佛、欧洲游学3年，学习城市规划、企业伦理和欧美房地产行业经验，为万科国际化铺路。
如果万科严格按照王石制定的道路去走，未来房地产周期结束，还真不一定会暴雷。
因为王石设定的路线偏稳健，每年复合增长率仅40%，这对於现在野蛮生长的房企来说太少了，完全可以用少得可怜形容。
再说房产生态概念，这一点连张扬都不得不敬佩，是有前瞻性的。
无论是房产生态还是产品生态，一旦形成习惯就很难摆脱。
前世的苹果公司就是如此，买了iphone就想适配一对耳机，买了耳机又想买笔记本，有些土豪乾脆一步到位，直接「苹果全家桶」。
万科作为南方房企龙头，完全可以用楼盘为锚点，构建自身生态。
至於出海，这就不现实了————
王石在完整复盘过後，默默长叹一口气道：「我不清楚。」
「是啊，未来的事情谁也说不准。」张扬顾及对方脸面的同时，又说道：「不过按照目前的局势看，如果你真的远赴欧美三年研学，群龙无首的万科怕是要被吃干抹净。」
」
「」
王石再度沉默。
他的确没想到，郁亮、祝九胜等人在他眼皮子底下搞了这麽多事情，还神不知鬼不觉把他拉下水。
如果自己真去欧美研学三年，王石不敢想像万科会变成什麽样子。
「或许张扬真是对的。」
王石心中低语。
想到这，他又长叹一口气，坦言道：「我确实百密一疏，你赢了，赢得很彻底。」
王石不敢直视张扬眼神，他完全没料到自己会当局者迷。
如果不是张扬拿下万科集团，强势整顿万科，这些趴在万科身上吸血的水蛭谁又能发现？
「我说了，我们没有赌局，不存在谁输谁赢。」张扬摇了摇头。
话音刚落，他又开口道：「我对王董你的能力是认可的，如果你点头，这间办公室还是你的。」
"？？？」
「！！！」
王石一头雾水的同时，眼神露出震惊之色。
「你说什麽？」
他不敢相信，甚至是怀疑自己的耳朵听错了。
张扬淡然一笑，重复一遍道：「我说如果王董你点头，这间办公室还是你的，万科还是你来管。」
」
」
王石又一次沉默。
他眼神狐疑地看向张扬，思考会不会有什麽大坑。
看着王石那困惑的眼神，张扬也不遮遮掩掩，坦言道：「房地产不是我擅长的赛道，我这次拿下万科，只是单纯地把它当成融资跳板。」
「融资踏板？什麽意思？」
王石不解。
「万科是aaa级房企，有银行直接融资渠道，另外还有港岛的子公司和h股两条融资渠道，我有个金融项目急需大量资金，能明白我意思吗？」
张扬没有明说是什麽金融项目，但却表明了他对万科的态度。
对於别人来说，万科是南方房地产龙头，但对於张扬而言，它只是一个融资平台。
这里值得一提的是，虽然央行多次明确要收缩房产开发贷款，但直接融资渠道却对aaa级房企完全开放。
什麽是aaa级企业？
这指的是信用评级机构给出的长期信用等级，按央行《信用评级管理指导意见》采用的三等九级制。
aaa是最高信用等级，短期债务的支付能力和长期债务的偿还能力具有最大保障，经营处於良性循环，不确定因素对经营与发展的影响最小，理论上违约概率趋近於零。
往下依次是aa、a、bbb、bb、bc、c等，bbb以上算投资级，bb及以下算投机级。
当然了，这是粗略版分级，完整分级还有aa+、aa—、bbb+和bbb—等以此类推的等级。
万科作为首批aaa级房企，可一次性申请300亿元公司债额度，这也得益於它帐面上的200多亿流动现金。
另外，张扬还能通过万科发行中期票据和短期融资券，至少每年还能套出200到300亿华国币。
同时张扬也可以在港岛做文章，利用万科在港子公司万科置业发行境外美元债，以及推动万科在港岛发行h股，融资几百亿不是问题。
除此之外，还能与中信信托、平安信托等头部信托公司合作，发行房地产信托产品，以万科的项目公司股权或收益权作为质押，这个办法利率会高於信用债，但审批快、用途灵活。
如果上述融资方式都用了，且还不能满足胃口，还有最後的资产证券化，这里可以分三步。
1，商业地产资产证券化。
将万科持有的写字楼、商场、酒店等商业物业打包，发行《商业房地产抵押贷款支持证券》，以物业租金收入作为还款来源，可融资规模约100到150亿华国币。
例如，将燕京万科中心、沪都万科广场等核心物业打包，发行《10年期商业房地产抵押贷款支持证券》，利率大约在5.5%左右。
2，应收帐款资产证券化。
将万科的购房尾款、应收工程款等应收帐款打包，发行《资产支持专项计划》，融资规模能在50到100亿元。
3，未来物业费收入证券化。
将万科物业未来5到10年的物业费收入作为基础资产，发行《资产支持专项计划》，能融资至少40亿元，这部分资金几乎没有成本压力。
张扬为什麽执意要万科？
为什麽不惜背刺姚阵华，也要得到万科集团？
一是因为万科集团作为aaa级别房企，能轻
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